As avaliações solicitadas à Aval Engenharia são realizadas conforme a NBR 14653-1 (Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais) e NBR 14653-2 (Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos).

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O método mais indicado para a realização de avaliação de imóveis é O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO (MCDDM), assim definido na norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR – 14653-1:2001 itens 7.5 e 8.2.1, baseado no processo de inferência estatística, com adoção de modelo de regressão linear.

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“Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 8.3.1.”

“8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado, identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.”

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Contudo, o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado só pode ser realizado quando existem dados suficientes para compor uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do imóvel avaliando. Não havendo dados suficiente para realizar o Método Comparativo, podem ser utilizados outros métodos, tais como:

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• Método Involutivo ou Método do Máximo Aproveitamento Eficiente:

  • ​É mais utilizado para avaliação de terrenos, na ausência de elementos comparativos. Consiste na apuração do valor do terreno a partir da receita provável que seria obtida com a comercialização de uma edificação de máximo aproveitamento eficiente no terreno em análise.

• Método Evolutivo:

  • Método em que o valor de mercado do imóvel​ é obtido através da composição do terreno com o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. 

• Método da Renda:

  • Utilizado nas avaliações de ​empreendimentos de base imobiliárias (hotéis, shopping centers entre outros) e também de terrenos suscetíveis a determinados aproveitamentos que integrem o mercado de locação, tais como lotes destinados a estacionamentos, comércio de veículos e etc. O valor do terreno poderá ser obtido com base na capitalização presente da sua renda.

• Método Residual:

  • Método utilizado ​na ausência de terrenos nus. Nesta situação o valor do terreno pode ser admitido pelo critério residual, onde o valor do terreno é a diferença entre o valor do imóvel e das benfeitorias. Método utilizado quando se deseja calcular o valor do terreno nu, sem as benfeitorias existentes, neste caso o valor do lote é calculado subtraindo-se o valor das benfeitorias. 

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A engenharia de avaliações é um ramo da engenharia que agrupa um vasto conjunto de conhecimentos de engenharia e de arquitetura, além de outras ciências naturais, exatas e sociais e tem como objetivo determinar o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de reprodução, assim como determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.

 

É o processo mais eficiente para informar valores reais de um bem tangível ou intangível, dos seus direitos, frutos e custos de reprodução. O laudo técnico de avaliação deve ser elaborado sob responsabilidade técnica de um engenheiro civil de acordo com a ABNT NBR 14653-1 (Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais) e NBR 14653-2 (Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos). Os processos técnicos devem ser atribuídos exclusivamente a engenheiros ou empresas de engenharia de avaliação, de acordo com a Resolução 218 do CONFEA em obediência às leis 5.194/66 e 6.404/76.

 

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